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不動產的經濟特性

不動產的經濟特性體現在價值量大、用途多樣性、涉及廣泛性、難以變現性、保值增值性和資產組合性等方面。

(1)價值量大。與一般物品相比，不動產不僅單價高，而且總價大。

(2)用途多樣性，即用途的競爭、轉化及并存的可能性。土地具有養育功能、承載功能、倉儲功能、景觀功能。因此，從經濟角度，土地具有多種用途。一般情況下，土地利用的優先順序是：商業、辦公、居住、工業、耕地、牧場、放牧地、森林、不毛荒地。

由此，不動產也存在用途的多樣性，以及不同用途間的可轉化性，如工業、居住、商業、軍事、辦公等。對一宗不動產的利用，常常同時產生兩個以上用途的競爭，并可以從一種用途轉換到另一種用途。

(3)涉及廣泛性，又稱相互影響性。不動產涉及社會多方面，容易對外界產生影響，在經濟學中稱為外部性，分為正外部性、負外部性。

正外部性：某經濟主體行為使他人受益，而受益者無須為此花費代價。

負外部性：某經濟主體行為使他人或社會受損，而該經濟主體卻沒有為此承擔成本。

(4)難以變現性，也稱變現能力弱、流動性差，主要是由不動產的價值高、不可移動、易受限制等特性決定的。影響不動產變現的因素主要有不動產的通用性、獨立使用性、價值量、可分割性、開發程度、區位市場狀況等。

變現能力是指在沒有過多損失的條件下，將非現金財產轉換為現金的速度。凡是能夠隨時、迅速地轉換為現金且沒有損失或者損失較小的，稱為變現能力強；反之，稱為變現能力弱。因為變現能力是與變現的價格相聯系的。可以說沒有賣不出去的商品，只有賣不出去的價格。只要價格低到一定程度，總會有人購買。可見，如果沒有價格的約束，任何商品都能很快變現。

不動產由于具有、價值較大、易受限制等特性，加上交易手續較復雜、交易稅費較多等原因，使得同一宗不動產的買賣不會頻繁發生。一旦需要出售，通常需要較長的時間才能脫手。例如，需要數月甚至一兩年才能找到合適的買者，討價還價的時間一般也較長。因此，不動產與股票、債券、黃金等相比，變現能力弱。當需要將不動產快速變現時，通常要以一定幅度的降價為代價才能實現；有時即使有了一定幅度的降價，在短期內也可能找不到買者。

(5)保值增值性。保值是指不動產能抵御通貨膨脹。不動產具有保值功能，是因為它能抵御通貨膨脹。如果出現通貨膨脹，貨幣的購買力會下降，今天能用1元錢買到的商品或服務，以后很可能得花不止1元錢才能買到。而說某項投資是保值性的，意味著所投入資金的增值速度能抵消貨幣的貶值速度，具體地說，就是能保證投資一段時間后所抽回的資金，完全能夠購買到當初的投資額可以購買到的同等商品或服務。增值性指不動產在面積不增加的情況下，因城市基礎設施不斷完善、人口聚集、經濟發展等因素，其價值隨著時間推移而增加。

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