湖南農(nóng)村房屋估價、無證廠房鑒證價值評估 

    概述:海潤鑒證價格評估公司對于農(nóng)村自建房的評估,一般是在拆遷時才用得著的。一般的評估方法在住建部于公布的《國有土地上房屋征收評估辦法》中明確指出,估價師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況,對市場

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    對于農(nóng)村自建房的評估,一般是在拆遷時才用得著的。一般的評估方法在住建部于公布的《國有土地上房屋征收評估辦法》中明確指出,估價師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況,對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進行適用性分析后,選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。

    被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的,應(yīng)當(dāng)選用市場法評估;被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益的,應(yīng)當(dāng)選用收益法評估;被征收房屋是在建工程的,應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評估。

    可以同時選用兩種以上評估方法評估的,應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評估方法評估,并對各種評估方法的測算結(jié)果進行校核和比較分析后,合理確定評估結(jié)果。

    集體土地使用權(quán)和集體土地上房屋所有權(quán)整體價值的評估,應(yīng)該參考設(shè)定抵押時,類似房地產(chǎn)的市場價格進行,但是在方法的選擇上又有很大不同。

    一、市場法

    按照現(xiàn)行規(guī)定。農(nóng)民對農(nóng)村宅基地只享有使用權(quán),其所有權(quán)屬于所屬集體經(jīng)濟組織,所以無法形成類似城市房屋扥房地產(chǎn)交易市場,房屋買賣僅僅局限于集體經(jīng)濟組織成員之間,也就不存在統(tǒng)一的市場價格。因此,在房屋價值評估中無法使用市場法。但是市場法在目前實踐中大量出現(xiàn)的小產(chǎn)權(quán)房交易中應(yīng)用較多。

    二、收益法

    農(nóng)村房屋價值評估從理論上應(yīng)該可以采用收益法,收集集體土地類似企業(yè)的收入和投入成本等用以計算客觀收益,但是實踐中農(nóng)村沒有形成統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場,可以收集的資料很少導(dǎo)致收益法也不適用農(nóng)村房屋價值評估。

    三、假設(shè)開發(fā)法

    假設(shè)開發(fā)法又被稱為剩余法,預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值,扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等,以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。主要適用于具投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價。運用此方法把握待開發(fā)房地產(chǎn)在投資開發(fā)前后的狀態(tài),以及投資開發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式。然而,農(nóng)村房屋并沒有明確再開發(fā)計劃,自然就無法適用。

    四、成本法

    指求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格,扣除折舊,以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。在目前農(nóng)村房屋價值評估中多采用這種方法。

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