湖南農(nóng)村房屋估價(jià)、無(wú)證廠房鑒證價(jià)值評(píng)估 

對(duì)于農(nóng)村自建房的評(píng)估，一般是在拆遷時(shí)才用得著的。一般的評(píng)估方法在住建部于公布的《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》中明確指出，估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

被征收房屋的類(lèi)似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場(chǎng)法評(píng)估；被征收房屋或者其類(lèi)似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估。

可以同時(shí)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估，并對(duì)各種評(píng)估方法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評(píng)估結(jié)果。

集體土地使用權(quán)和集體土地上房屋所有權(quán)整體價(jià)值的評(píng)估，應(yīng)該參考設(shè)定抵押時(shí)，類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行，但是在方法的選擇上又有很大不同。

一、市場(chǎng)法

按照現(xiàn)行規(guī)定。農(nóng)民對(duì)農(nóng)村宅基地只享有使用權(quán)，其所有權(quán)屬于所屬集體經(jīng)濟(jì)組織，所以無(wú)法形成類(lèi)似城市房屋扥房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，房屋買(mǎi)賣(mài)僅僅局限于集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間，也就不存在統(tǒng)一的市場(chǎng)價(jià)格。因此，在房屋價(jià)值評(píng)估中無(wú)法使用市場(chǎng)法。但是市場(chǎng)法在目前實(shí)踐中大量出現(xiàn)的小產(chǎn)權(quán)房交易中應(yīng)用較多。

二、收益法

農(nóng)村房屋價(jià)值評(píng)估從理論上應(yīng)該可以采用收益法，收集集體土地類(lèi)似企業(yè)的收入和投入成本等用以計(jì)算客觀收益，但是實(shí)踐中農(nóng)村沒(méi)有形成統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)，可以收集的資料很少導(dǎo)致收益法也不適用農(nóng)村房屋價(jià)值評(píng)估。

三、假設(shè)開(kāi)發(fā)法

假設(shè)開(kāi)發(fā)法又被稱(chēng)為剩余法，預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。主要適用于具投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)。運(yùn)用此方法把握待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)在投資開(kāi)發(fā)前后的狀態(tài)，以及投資開(kāi)發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)方式。然而，農(nóng)村房屋并沒(méi)有明確再開(kāi)發(fā)計(jì)劃，自然就無(wú)法適用。

四、成本法

指求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。在目前農(nóng)村房屋價(jià)值評(píng)估中多采用這種方法。